PPh Pasal 4 ayat 2 adalah pajak penghasilan final. Dipotong sekali saat transaksi, dihitung dari nilai bruto, lalu tidak dihitung ulang di akhir tahun. Sewa tanah dan bangunan kena 10%, bunga deposito 20%, hadiah undian 25%, sementara jasa konstruksi berkisar 1,75% sampai 6% tergantung sertifikat penyedia jasa. Dasarnya Pasal 4 ayat (2) UU PPh, dan setiap objek punya peraturan pemerintah sendiri.
Di situlah bukti potong sering terasa berantakan. Satu lembar merujuk PP 34/2017, lembar sebelahnya PP 9/2022, dan tarifnya tidak ada yang sama.
Final Artinya Selesai di Titik Potong
Begitu pajaknya dipotong atau disetor, kewajiban atas penghasilan itu dianggap lunas. Tidak ada penggabungan dengan penghasilan lain di SPT. Pajak yang sudah dibayar pun tidak bisa dikreditkan. Beda dengan PPh Pasal 23, yang berstatus kredit pajak dan masih bisa mengurangi PPh badan terutang di akhir tahun.
Dalam PPh Pasal 4 ayat 2, dasar hitungnya nilai bruto. Biaya, laba, atau rugi dari transaksi itu tidak dilihat. Proyek yang merugi tetap menyetor pajak.
6 Jenis Penghasilan dan Tarifnya
Enam objek berikut paling sering dijumpai pelaku usaha, dengan tarif dihitung dari jumlah bruto kecuali disebut lain.
| Objek | Tarif final | Dasar aturan | Catatan |
|---|---|---|---|
| Sewa tanah dan/atau bangunan | 10% | PP 34/2017 | Service charge ikut dihitung |
| Jasa konstruksi | 1,75% sampai 6% | PP 9/2022 | Tarif ditentukan jenis layanan dan sertifikat penyedia jasa, rinciannya ada di tabel berikutnya |
| Bunga deposito, tabungan, dan diskonto SBI | 20% | PP 123/2015 | Deposito dari devisa hasil ekspor memakai tarif 0% sampai 10% menurut mata uang dan jangka waktu |
| Hadiah undian | 25% | PP 132/2000 | Penyelenggara yang memotong |
| Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan | 2,5% | PP 34/2016 | 1% untuk rumah sederhana dan rusun sederhana, 0% untuk pengalihan ke pemerintah dalam kondisi tertentu |
| Penghasilan usaha UMKM | 0,5% | PP 55/2022 dan PP 20/2026 | Syarat dan masa berlakunya dibahas di artikel khusus |
Tarif UMKM ikut masuk daftar karena statusnya juga final, tetapi aturan mainnya berbeda, terutama soal siapa yang masih boleh memakainya setelah PP 20/2026. Uraian lengkapnya ada di PPh final UMKM 0,5% setelah PP 20/2026.
Sewa Tanah dan Bangunan, 10% dari Bruto
Penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan, sebagian maupun seluruhnya, dikenai PPh final 10% dari jumlah bruto nilai sewa (Pasal 2 ayat 1 dan Pasal 4 ayat 1 PP 34/2017). Pajaknya milik pemilik. Penyewa hanya memotongnya bila berstatus pemotong.
Kata bruto di sini lebih lebar dari angka sewa di kontrak. Pasal 4 PP 34/2017 memasukkan biaya perawatan, pemeliharaan, keamanan, layanan, dan fasilitas lain, entah perjanjiannya dipisah atau digabung. Lewat akun @kring_pajak pada Oktober 2022, DJP juga menyatakan tagihan listrik dan air ikut dihitung.
Ambil contoh rekaan: ruko yang disewa sebuah PT dari pemilik orang pribadi, sewanya Rp187.500.000 setahun dan service charge Rp14.200.000. Jumlah brutonya Rp201.700.000. Dikalikan 10% jadi Rp20.170.000, sehingga yang sampai ke pemilik tinggal Rp181.530.000.
Kos dan sewa kamar tidak masuk, sebab jasa penginapan beserta akomodasinya dikecualikan (Pasal 2 ayat 3). Sewa mobil, mesin, atau alat berat juga di luar pasal ini. Objek semacam itu dipotong PPh Pasal 23 sebesar 2% menurut DJP. Pemilik gedung yang menyewakan bangunan di atas HGB sebaiknya memastikan statusnya lebih dulu, seperti dibahas di HGB untuk kantor dan usaha.
Jasa Konstruksi, 7 Tarif Menurut Sertifikat
PP 9/2022 menetapkan 7 tarif final jasa konstruksi, dari 1,75% sampai 6%. Yang menentukan tarif adalah jenis layanan dan ada tidaknya sertifikat badan usaha atau sertifikat kompetensi kerja. Besar proyek tidak ikut menentukan.
| Jenis layanan | Penyedia jasa | Tarif |
|---|---|---|
| Pekerjaan konstruksi | Kualifikasi kecil dengan sertifikat badan usaha, atau perorangan dengan sertifikat kompetensi kerja | 1,75% |
| Pekerjaan konstruksi | Bersertifikat selain di atas, misalnya kualifikasi menengah, besar, atau spesialis | 2,65% |
| Pekerjaan konstruksi | Tanpa sertifikat | 4% |
| Pekerjaan konstruksi terintegrasi | Bersertifikat badan usaha | 2,65% |
| Pekerjaan konstruksi terintegrasi | Tanpa sertifikat badan usaha | 4% |
| Jasa konsultansi konstruksi | Bersertifikat badan usaha atau sertifikat kompetensi kerja | 3,5% |
| Jasa konsultansi konstruksi | Tanpa sertifikat | 6% |
Sumbernya Pasal 3 ayat 1 huruf a sampai g PP 51/2008. Perubahannya lewat PP 9/2022, diundangkan 21 Februari 2022. Tanpa sertifikat, tarifnya naik ke 4% untuk pekerjaan atau 6% untuk konsultansi. Satu catatan dari ayat 1a: tarif final tidak menggantikan kewajiban sertifikat menurut aturan jasa konstruksi.
Rekaan lagi: kontrak renovasi Rp684.000.000. Kalau pelaksananya kontraktor kecil bersertifikat, pajaknya Rp11.970.000. Tanpa sertifikat, Rp27.360.000.
Penghasilan di luar usaha jasa konstruksi tidak ikut final dan kena tarif umum (Pasal 7 PP 51/2008 hasil perubahan PP 9/2022).
Evaluasi 3 Tahun yang Belum Selesai
Tarif konstruksi bisa berubah, tetapi sampai sumber terbaru yang saya temukan belum ada keputusan. Pasal 10D PP 51/2008 hasil perubahan PP 9/2022 mengharuskan evaluasi setelah 3 tahun pajak sejak 21 Februari 2022, dan hasilnya boleh mengembalikan penghasilan konstruksi ke tarif umum Pasal 17 UU PPh.
DDTCNews melaporkan pada 31 Agustus 2025 bahwa evaluasi sudah masuk tahap berjalan. Sebulan kemudian, Febrio Kacaribu dari Kementerian Keuangan menilai skema final memudahkan administrasi tetapi kurang mencerminkan kemampuan membayar, sebab dihitung dari omzet. Pada 15 Oktober 2025 Dirjen Pajak Bimo Wijayanto menyebut DJP akan mereviu skema ini, salah satunya karena kontraktor yang rugi tetap membayar.
Laporan terakhir yang saya temukan belum memuat jadwal maupun bentuk perubahan. Kontrak jangka panjang yang pembayarannya melewati 2026 sebaiknya dicek ulang tiap kuartal, kemungkinan besar bukan sekali di awal.
Bunga Deposito, Hadiah Undian, dan Tanah
Bank memotong 20% dari jumlah bruto bunga tabungan, deposito, dan diskonto SBI (Pasal 2 huruf c PP 131/2000 hasil perubahan PP 123/2015, ditetapkan 28 Desember 2015). Deposito dari devisa hasil ekspor punya tarif sendiri, dari 0% sampai 10%. PT yang menaruh kas di deposito menerima bunga yang sudah dipotong final.
Hadiah undian dipotong 25% dari jumlah bruto hadiah (Pasal 1 dan 2 PP 132/2000). Hadiah berupa barang memakai nilai pasar. Perusahaan yang menggelar undian berhadiah mobil berarti memotong 25% dari harga pasar mobil itu, lalu menyetorkannya.
Pengalihan tanah dan bangunan dikenai 2,5% dari nilai pengalihan menurut PP 34/2016. BPN hanya memproses peralihan hak bila bukti pembayaran pajak ada.
Siapa yang Memotong, Siapa yang Setor Sendiri
Untuk sewa, penyewa yang bertindak atau ditunjuk sebagai pemotong wajib memotong, dan bila penyewa bukan pemotong, pemilik membayar sendiri (Pasal 3 ayat 1 sampai 3 PP 34/2017). Daftar pemotongnya ada di ayat 2. Isinya instansi pemerintah, badan dalam negeri seperti PT, penyelenggara kegiatan, bentuk usaha tetap, kerja sama operasi, perwakilan perusahaan luar negeri lainnya, dan orang pribadi yang ditunjuk DJP.
Artinya PT penyewa hampir pasti memotong. Orang pribadi biasa yang menyewa rumah dari orang pribadi lain tidak, sehingga pemilik rumah menyetor sendiri.
Alurnya di Coretax, menurut penjelasan DJP soal setor sendiri, dimulai dari pembuatan bukti potong atas setoran sendiri. Bukti itu direkam di SPT Masa PPh Unifikasi, lalu pembayaran dilakukan lewat tombol Bayar dan Lapor. Pola yang sama berlaku untuk konstruksi: pengguna jasa yang berstatus pemotong menahan pajak dari pembayaran, dan penyedia jasa menyetor sendiri bila pengguna jasanya bukan pemotong.
Tanggal 15 dan Tanggal 20
Setoran PPh 4 ayat 2 paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah masa pajak berakhir (Pasal 94 ayat 2 PMK 81/2024, berlaku 1 Januari 2025), dan SPT Masa PPh Unifikasi dilaporkan paling lama 20 hari setelah masa pajak berakhir. Masa Maret, misalnya, disetor sampai 15 April.
Kalau tanggalnya jatuh pada Sabtu, Minggu, atau hari libur, batasnya mundur ke hari kerja berikutnya. Pembayaran lewat kode billing dari tombol Bayar dan Lapor sekaligus melaporkan SPT, jadi tanggal lapor ikut maju ke tanggal bayar. PPh 22 impor beda lagi, disetor saat dokumen impor diselesaikan, dan PPh 22 setelah PMK 51/2025 membahasnya. Soal format dan isian dokumennya, lihat bukti potong pajak.
Final Tetap Masuk SPT Tahunan
Penghasilan final tetap dilaporkan di SPT Tahunan, hanya tidak ikut dihitung dalam pajak terutang akhir tahun. Untuk wajib pajak orang pribadi di Coretax, tempatnya Lampiran 2 Bagian A (tab L-2), dan jawabannya “Ya” pada Bagian I angka 14 huruf c di induk SPT (Pasal 83 ayat 1 PER-11/PJ/2025).
Isiannya NPWP pemotong, jenis penghasilan, dasar pengenaan, dan pajak yang dibayar. Wajib pajak badan juga tetap melaporkannya lewat lampiran yang disediakan formulir SPT Tahunan Badan di Coretax.
Kesalahan yang Sering Muncul
Pada PPh Pasal 4 ayat 2, ada tiga kekeliruan yang datang berulang. Service charge terlewat. Kontrak sering memisahkan sewa dan biaya layanan, padahal keduanya masuk dasar 10%.
Tarif konstruksi dipakai tanpa melihat sertifikat penyedia jasa, sehingga selisihnya baru terlihat belakangan, biasanya ketika ada pemeriksaan.
Pajak final dianggap bisa dikreditkan atau tidak perlu dilaporkan. Dua-duanya keliru.
Cek Dulu Sebelum Bukti Potong Dibuat
Satu pertanyaan layak dijawab sebelum pembayaran pertama, yaitu siapa pemotongnya. Kalau kontrak tidak menyebutnya, pajak final ini kemungkinan besar tidak dipotong siapa pun dan baru muncul sebagai kekurangan setor di pihak penerima.
Sebelum bukti potong PPh Pasal 4 ayat 2 dibuat, pastikan juga siapa yang berhak menandatanganinya di Coretax. Pembahasannya ada di konsultan pajak perusahaan, dan ringkasan layanan bantuan pajak tersedia di halaman tax service Risehub. Dividen yang dibagikan PT kena aturan yang sama sekali berbeda, seperti diuraikan di pajak dividen PT.
FAQ
Apa beda PPh final dengan PPh Pasal 23?
PPh final selesai di pemotongan dan tidak bisa dikreditkan. PPh Pasal 23 berstatus kredit pajak, dengan tarif 2% untuk jasa dan sewa harta selain tanah dan bangunan, serta 15% untuk dividen, bunga, royalti, dan hadiah kepada selain orang pribadi menurut DJP.
Apakah sewa kamar atau kos kena PPh final 10%?
Tidak. Jasa penginapan beserta akomodasinya dikecualikan dari PP 34/2017 (Pasal 2 ayat 3).
Berapa tarif untuk kontraktor tanpa sertifikat?
Tergantung layanannya. Pekerjaan konstruksi dan konstruksi terintegrasi kena 4%, sedangkan jasa konsultansi konstruksi kena 6%.
Kapan PPh final sewa harus disetor?
Paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah masa pajak berakhir, dan SPT Masa PPh Unifikasi dilaporkan paling lama 20 hari setelah masa pajak berakhir menurut PMK 81/2024.
Apakah PT yang kena pajak final tidak perlu lapor SPT Tahunan?
Tetap lapor. Penghasilan finalnya dicantumkan di lampiran SPT Tahunan, hanya tidak dihitung dalam pajak terutang akhir tahun.
Apakah tarif PPh final konstruksi akan berubah?
Belum ada keputusan di laporan terbaru yang saya temukan. Pasal 10D PP 51/2008 hasil perubahan PP 9/2022 membuka kemungkinan penghasilan konstruksi kembali ke tarif umum setelah evaluasi.
Referensi
- JDIH Kemenkeu, PP Nomor 34 Tahun 2017 tentang PPh atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan
- Direktorat Jenderal Pajak, PPh atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan
- DDTCNews, Tagihan Air dan Listrik Masuk Hitungan PPh Final Sewa Tanah/Bangunan
- Direktorat Jenderal Pajak, Wajib Pajak Pahami Mekanisme PPh Setor Sendiri
- Peraturan BPK, PP Nomor 9 Tahun 2022
- DDTCNews, Soal Evaluasi Aturan PPh Final Jasa Konstruksi, Kemenkeu Bilang Begini
- DDTCNews, Tak Banyak Proyek, DJP Pertimbangkan Reviu PPh Final Jasa Konstruksi
- JDIH Kemenkeu, PP Nomor 123 Tahun 2015 tentang Perubahan atas PP 131 Tahun 2000
- Direktorat Jenderal Pajak, Pajak Penghasilan atas Hadiah Undian
- Setkab, PP No. 34/2016 tentang PPh atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan
- Ortax, Batas Waktu Setor dan Lapor PPh Unifikasi
- DDTCNews, Cara Mengisi Lampiran Penghasilan yang Kena PPh Final (Lampiran 2 Bagian A)
- Direktorat Jenderal Pajak, PPh Pasal 23
